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De acordo com o Conselho Federal do Colégio Notarial do Brasil1, em agosto de 2023, nosso país contava com, aproximadamente, 40 milhões de imóveis urbanos irregulares, atingindo, em média de 60%, dos lares brasileiros, segundo informações do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional. Tal fato, em abril de 2023, tornou o Brasil destaque mundial em irregularidades imobiliárias, segundo a revista Veja Negócios2.
Ao contrário do que muitos imaginam, as irregularidades não se restringem a imóveis periféricos ou de menor valor, mas se espalham por todo o país, atingindo também imóveis de luxo e alto padrão.
A motivação da ausência de regularização dos imóveis é diversa, varia entre a falta de interesse dos proprietários por julgar o procedimento caro, até invasões irregulares. No entanto a prática mais comum no Brasil é a ausência de registro da escritura pública na matrícula do imóvel.
O problema em questão é histórico e não é resolvido com facilidade, haja vista a informalidade que domina o país, somada à ausência de informação da população.
E quais são os principais problemas da ausência de regularização imobiliária?
O principal risco que se nota com relação à ausência de regularização remonta a famosa frase “só é dono quem registra”, em um caso de venda de imóvel sem o devido registro em matrícula, o alienante permanece figurando como o real proprietário do bem, podendo dele usar, gozar, fruir e dispor. Resumida e simplificadamente, o vendedor permanece sendo, aos olhos de terceiros, o dono do imóvel. Sendo assim, caso ele realize uma nova venda desse bem e esta venha a ser registrada na matrícula, o terceiro adquirente de boa-fé passará a ser o proprietário do imóvel. Veja que aqui problema que se instaura é ainda maior. O primeiro comprador precisará ir à juízo para provar o seu direito sobre aquele imóvel.
E não para por aí, essa ausência de registro prejudica também o alienante, que continua, aos olhos do Poder Público, sendo o real proprietário do bem, sendo assim considerado o sujeito passivo para o pagamento do IPTU. Dessa maneira, ocorrendo execução fiscal, o executado será o vendedor, podendo ter seu patrimônio atingido caso não quite a dívida com a municipalidade.
Fora os exemplos práticos demonstrados acima, o imóvel irregular perde valor de mercado, sendo desvalorizado em relação àqueles regulares, perdendo oportunidades de venda e jogando o preço do imóvel ladeira abaixo.
Propriedades devidamente regulares, além de garantirem segurança jurídica ao adquirente, tornam-se ativos muito mais valiosos para os seus proprietários.
Principais causas de irregularidades imobiliárias no Brasil
Atualmente, como já dito anteriormente, a principal causa de irregularidade imobiliária no Brasil é a ausência de registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel. Não é raro ouvir “ah, esse imóvel é meu, eu tenho a escritura”. Em nosso país a cultura da informalidade é extremamente difundida e muitos desconhecem a necessidade de registro em matrícula.
No entanto, não para por aí, irregularidades extremamente comuns são: ausência de registro do divórcio na matrícula; ausência de registro do inventário e partilha; ausência de registro da doação; incorreções de metragem e área construída; incorreção de especificação do imóvel, além de inúmeras outras formas que tornam a propriedade irregular.
A legislação por detrás da regularização
De acordo com o art. 1.245 do CC “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” § 1º “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Exatamente como dito anteriormente, “só é dono quem registra”. Nesse mesmo sentido o art. 1.227 do mesmo diploma legal determina que “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. Desta feita, vemos que, apesar da informalidade enraizada na sociedade brasileira, a lei é clara e pontual.
O registro imobiliário confere ao proprietário oponibilidade erga omnes (contra todos), ou seja, torna público o seu direito real sobre o imóvel adquirido. Conforme leciona o jurista Luiz Antonio Scavone Júnior, aquele que adquire um imóvel por promessa de compra e venda ou até mesmo escritura pública, não havendo o registro, este adquirente não poderá reivindicar o imóvel de terceiros. Logo, enquanto não houver o efetivo registro, a promessa é mero direito pessoal, valendo exclusivamente entre as partes.
Resumidamente, por você deve regularizar o seu imóvel
Além de todos os fatos demonstrados acima, um imóvel regular concede ao proprietário maior segurança jurídica, reduzindo riscos legais e surpresas inconvenientes, como um terceiro batendo à sua porta e dizendo que adquiriu aquele imóvel, possibilita a valorização imobiliária do bem, tornando aquela propriedade um ativo ainda mais valioso, possibilita a venda do imóvel e aprovação de crédito imobiliário para financiamento, bem como a possibilidade de concessão daquele patrimônio para garantir um empréstimo bancário.
Os benefícios são inúmeros e a regularização do imóvel apenas torna a sua vida mais simples e descomplicada, sem surpresas desagradáveis. Fora isso, atualmente, o procedimento está mais descomplicado, podendo ser feito de forma virtual e diretamente com o cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de ingresso de ação judiciária, tornando todo o procedimento mais simples e célere.
A regularização do seu imóvel não é apenas uma formalidade, mas um investimento na segurança e valorização do seu patrimônio.
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1 https://www.notariado.org.br/brasil-tem-cerca-de-40-milhoes-de-imoveis-urbanos-sem-escrituras/
2 https://veja.abril.com.br/coluna/real-estate/como-o-brasil-virou-destaque-mundial-em-irregularidades-imobiliarias
Thaís Flores Senesi
Advogada especialista em Direito Imobiliário, Pós Graduada em Direito e Negócios Imobiliários, Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Campinas e sócia fundadora do escritório EmeS advocacia.